高端改善型住宅市场的核心是空间的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社区，第三是稀缺城市稀缺社区的稀缺群体。

文 / 金岩石 独立经济学家

中国的城市化发展到今天，以常住人口统计为标准，已经基本完成了。发达国家的城市化标准和中国不同，他们没有户籍制度，也没有常住人口统计，人口在城乡间自由流动，所以对城市而言，来了就是城里人。

在城市化基本完成之后，国家进入后城市化阶段。在这个阶段，首先是城市的分化，其次是城市的集群，第三是高端改善型住宅需求的出现。在这三大趋势的共同作用下，人以类聚，城以群分，大规模的人口迁徙终止，房地产市场价格普遍上涨的趋势随之结束。

在后城市化阶段，“房住不炒”是主流，哪些地方的房产还会上涨呢？这就要谈谈高端改善型住宅的市场需求和价值规律。本文指的高端，有三重含义，其一是高端城市，其二是高端社区，其三才是高端住宅。

在城市集群发展的趋势中，一个国家会逐渐形成一个或几个城市群。

小的国家如新加坡，国家即城市；大一些的国家如日本，东京等三大都市圈积聚了全国一半以上的人口。中国是人口大国，城市群的发展趋势一直争论不休，有人主张超级都市圈，也有人主张中小城市化。但是城市的发展趋势不以人的意志为转移，最终还是要在人口流动中自发形成。

以人口流动为标准，而人类和水资源是密不可分的，城市的历史大致有三个阶段，第一阶段是择水而居，第二阶段是引水而居，第三阶段是造水而居，现代化大都市几乎都是造水而居的城市，由于造水需要投资，基础设施建设的投资因城市而不同，城市间的分化就和孩子的成长一样，从先天性差异到后天性差异，差异会逐渐扩大。在纷纭复杂的差异中，现代中国城市群的发展有两条“水路”，一是湾区城市群，二是长江经济带。

湾区城市群目前主要是长三角和珠三角，其实，人们常常忽视湾区城市的国际背景。并不是有湾就有湾区，在全球化的大背景之中，湾区城市面向全球化的市场，就有了两种资源，一种是本土化资源，另一种是全球化资源，两种资源的融合就形成了两种经济循环，也就是人们常说的内外双循环经济。

经济发展的力量会逐渐改变国家的区域经济布局，目前主要以国民生产总值的区域分布为标准，长江以北占三分之一，长江以南占三分之二。

再把长江以南的三分之二细分一次，我们就看到了中国的湾区经济，从广州深圳途经潮汕厦门抵达上海杭州，延海岸线有三个小湾区，深圳湾、厦门湾、杭州湾，这三个小湾区连成一体，就可以画出一条线，我冒昧称之为“金岩石线”。目前中国经济的三分之一就积聚在这一条线之外，面向全球化市场，构成了一个双循环的经济体，未来还将持续增长，有望达到中国经济总量的半壁河山。

从北京途经南京武汉直抵成都重庆，是长江经济带。逐渐形成若干个城市群，以内循环经济为主。在后城市化阶段，许多城市将被边缘化，所以我一再提示：第一是中心，第二是中心，第三还是中心。

中心城市是高端改善型房地产市场的区域分布，边缘化的城市将不再有真正的房地产市场，就像成熟国家的许多城市，几十年都不再有房地产开发了。

人们常常统计中国已经造了多少房子，够多少人住了，很容易得出一个简单的结论：够了，够多少人住了。

然而，一旦接受“城以群分”和人口流动的概念，人们就会发现，高端改善型住宅需求是可持续发展的，换句话说，中心城市的房产永远不够，房产“够了”的城市只能是边缘化的城市，或者走向衰亡的城市。

比“城以群分”更重要的概念是“人以类聚”，城市集群发展的趋势一旦形成，选择人生就是选择城市，选错了城市就选错了人生。

无论是选择还是被选择，你选择的城市中你想住在哪里？这就产生了高端改善型住宅需求的第二个概念：社区。

每个城市的社区概念都是历史形成的，上海人的生活常识之一是“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，这是上海城市化一个阶段的社区选择标准。北京也是一样，“东富西贵，南贫北贱”，就是老北京的社区分布。随着经济的发展和人口的积聚，保留下来的中心城市必然不断扩张，如果说原来的城市是一个相对有限的空间，那么随着城市的扩张，原来的空间就产生了升值的预期，空间的稀缺性是一个经济学概念。城市大厦林立，高楼迭起，背后就是城市的空间向上延伸。

城市空间向外围控制，原来的郊区变成市区，城市空间向上延伸，城市的人口密度和财富密度就地提升，中心城市的核心区和边缘区分离，不同社区的价值就像不同城市的价值一样，必然呈差异化的方向发展。社区价值的差异化，表现为房地产价格的差异，实际上，任何房产的价值都包含着三个价值：其一是土地的价值，包含基础设施投资的溢价；其二是房产的价值，包含劳动力的投入；其三是空间的价值，会随着人口密度和财富密度而增长。这就提出了一个空间经济学的概念：单位空间的人口 / 财富比。

单位空间的价值规律，和土地价值不同，土地价值第一来源于土地的稀缺性，第二来源于单位土地上的投资及其溢价。而单位空间的价值，取决于人口密度和财富密度，此外还有一个更重要的密度——科技密度。

社区的科技密度最初是人们评价美国加州硅谷时发现的，后来又被用于评价以色列的特拉维夫市。它描述的是科技人力资源和区域创新能力直接的关系，可以量化为每平方公里的创新企业数量。由于股票市场升级为证券市场，证券化驱动产业创新成为1970 年代以来的经济趋势，科技密度也逐渐上升为现代城市中评价社区的重要标准。比如上海的张江、北京的中关村，等等。所以，人以类聚作为区域创新能力的标准成为现代城市社区价值的评价标准之一。

谈了高端城市和高端社区，我们再来谈高端房产。最近，上海的老洋房卖出来天价，北京的老四合院早就卖出了天价，这样的天价豪宅往往是一个城市的名片，不断刷新着人们对豪宅的价格认知。

豪宅是一个城市的富人区，富人区的豪宅市场有三重溢价：第一是显要性消费溢价，通俗地说，豪宅是住宅类的奢侈品。第二是阶层化社群溢价，也就是人以群分的阶层细分。第三是传承性资产溢价，每个城市的人文历史几乎都是由这个城市的豪宅书写的。

人们很少关注到城市的历史与建筑材料之间的关系，早期城市住宅使用的是石材，所以传说中的神秘组织共济会就是石匠公会，豪宅的价值第一是用什么材料，第二是什么人设计的，第三是住过什么人。用这样的标准看城市豪宅和富人区，就有了一个新的价值定律：百万买房，千万买邻。

这个标准也很早写入了国学的传统智慧。昔孟母，择邻处。为了儿子的未来，孟子的母亲曾三次搬家（孟母三迁）。

“房住不炒”为什么会推高一个城市的房价？原因之一就是富人区的豪宅市场。人虽少，却不可忽视。经济学的价值就是稀缺性，不是房产的建设成本决定房价，而是房产的稀缺决定房价。

并不是所有城市都有富人区，但是没有富人区的城市一定不是中心城市。因为现代城市有三大功能：创造就业，创造财富，创造消费。所以城市的名片是三种人：穷人、富人、女人。

没有穷人就没有未来，没有富人就没有现在，没有女人就没有消费。

城市中有两个流动的群体，其一是穷人在流动中寻找创业机会，其二是富人在流动中寻找投资机会。城市的财富增长必然带来两极分化，于是就有了穷人和富人的永久话题。我总结了公平社会三原则：1. 财富增长 / 贫富分化；2. 富人投资 / 穷人创业；3. 富人慈善 / 穷人脱贫。一个国家的政府是社会财富再分配的机构，追求共同富裕不等于平均财富，而是人们对财富的共同追求，无论贫富，都在追求。

城市住宅市场是多层次的，高端改善型需求永远存在，因为这种需求是不断刷新的。现代城市住宅的基础材料如今已不是石材，也不是木材，而是钢筋水泥，后来又有了玻璃，钢筋水泥玻璃都是有寿命的，这就有了现代住宅的使用年限。

中心城市一旦形成，社区分布就会相对固化，固化的区域就会由于人口的积聚而创造稀缺，稀缺的空间依附在房产之上，而旧的房产却可能成为“老破小”，新建住宅则是“高亮大”。

上海如今已发展为 2500 多万常住人口的超大城市，800 多万套住宅，够了吗？不够。因为现在就有四分之一左右的“老破小”，十年内还有新增四分之一的“老破小”。此外还有新增的人口增长。所以，无论中国盖了多少房子，中国的一二线城市核心区的房产永远稀缺，在边缘化的城市，人口外流，房产永远过剩。在稀缺性的城市，特别是稀缺城市的核心区，人口积聚，房产永远不够，够了也会更新，结果还是不够。现在已经没有多少上海人还说不要浦东一套房了，上海城市的发展如今也和北京一样，“东富西贵”，富人区原来在西郊，如今东郊起来了，迟早有一天，浦西将成为旅游区，浦东上升为主城区。

从城市空间稀缺性的标准高楼大厦就可以看出，上海的“四件套”在陆家嘴，第五高楼在张江，第六高楼在金中环。

浦东的主路之一是世纪大道，如今晚间开车，你会发现，由西向东的车流越来越多，由东向西的车流越来越少。

上海城市扩张的方向是东西两极，向西连接苏州，向东是浦东主城区不断扩张。这时我们用三个密度的标准看上海，未来的发展趋势一目了然。

高端改善型住宅市场的核心是空间的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社区，第三是稀缺城市稀缺社区的稀缺群体。这三个稀缺的背后是人口密度、财富密度、科技密度，“老破小”不断被淘汰，“高亮大”不断在更新，高端改善型住宅市场的需求永远不会消失。

在后城市化阶段，驱动房价上涨高于市场平均水平的关键因素是三个稀缺性：稀缺的城市——城市群的中心城市；稀缺城市的稀缺社区——中心城市核心区的低密度社区；稀缺城市稀缺社区的稀缺群体——富人区的豪宅。

本文节选自《中国房地产金融》杂志8月刊