魏超英：戴德梁行中国区企业服务部董事总经理，在上海服务戴德梁行企业服务顾问部已经超过18年，领导中国大陆18间分公司的租户代理业务。他成功的建立和统一了中国大陆各分公司服务跨国公司的服务标准，屡次成功为各级政府引进世界级的国际企业进入当地市场，其中包括汇丰银行南京分行的选址，雷格斯集团进入杭州下城区的选址，花旗银行进入长沙天心区等经典案例。

这是戴德梁行中国区企业服务部总经理魏超英@一刻talks2018先见未来大会的分享。什么是智慧城市？就是用有效的科技，将不同的资源分配到最合理的部分。作为构成智慧城市最主要的部分,智能建筑的发展程度也将决定智慧城市的发展速度。什么样的建筑称得上是智慧建筑?智慧建筑如何组成智慧空间?它有怎样的优势?又是什么样的力量,才能将人群拉到一起?

我是一刻talks讲者魏超英。今天我的题目是智慧城市、智慧建筑、智慧空间。

商业房地产只是在城市发展过程中很快速的变化中，成了一个行业跟产业，主要城市就由各个空间组成。那么空间我们说大就是建筑，说小就是建筑里的一个部分。

首先我们知道这个城市，城市应该讲从18世纪陆陆续续开始有城市，那么城市的发展从一个粗放型的资源配置，相对比较开放粗放，到现在精细化，资源配置通过有个有效的渠道，或者是通过有效的科技，将不同的资源分配到最合理的部分，那就成为一个城市，智慧城市。

好，智慧城市本身是一个代名词，那么如何从我们界定智慧城市，那么智慧城市在全球，像伦敦、像纽约、像新加坡、东京、香港，这些国际城市，大家进去到每个城市会感受不一样。

那么进入到国内一样，北京、上海这些大型的城市，像甚至于这种二三线的市场，像宁波、无锡等等，陆陆续续政府都希望把它们的城市做个标签，就叫智慧城市。那么智慧城市最核心的一个部分就是能够更有效地，更有规律性地把最好的资源，把交通、服务等等，通过商业数据的分析和配置和配备，进入到所需的群体。

今天讲的大概我刚才讲了，就是我们讲到城市，讲到这个建筑，讲到空间，基本上是以这个逻辑。智慧城市，因为城市的人口的增长，从资源的配置，已经不能够满足粗放型的发展。那么从各个，从政府角度来看，希望通过不同的资源，比如说水资源，比如说是能源，包括福利、健康，这些医疗资源等等，教育都能够更有效地能提升，我们讲市民的一些使用，这就是最基础的智慧城市的行程。

从全球的智慧城市里，我们看到主要的几个话题。那么我们讲到从节约的效率，提供效率，节约时间，提升生活品质，并提供更好的安全环境。这些基本上通过这些技术和整个技术的运用，能够将这些智慧城市的功能更有效的把资源配备好。

那么从国家的角度来看，有安全。从城市的角度来看，有舒适。从市民的角度来看，或者从当地的人口的角度来看，是更有效率的进行商业活动，这些就是我们讲的所谓智慧城市。

智慧城市的管理，目前我们可以看得到，其实互联网是一个最核心的基础要求。通过这些互联网能够采集到各种数据，那么通过法规，通过每个城市的不同的需要，那么在数据上的运用，为各个需要的载体、商业、政府、基础建设、基础设施，提供更有效的资源配置。

好，我刚才讲了有一些典范的城市，那么其实从全球的这些大的国际化城市来看，都有很多的，非常多的案例，那么其中伦敦的当年就是应该讲交通，肯定是一个非常大的挑战，那么通过有效的数据上的运用和对车流的控制等等，就形成了一个智慧交通的系统。那么巴塞罗那更多的是从低碳环保，我们的中国的一家非常大的通讯公司跟巴塞罗那也签订了一个非常大的一个合作。就是如何用科技手段能够更加有效的把它物联，把它互联，那么有效的运用数据，减少排放，那么新加坡也是互联网应用比较充分，也一样从数据上能够打造国家平台，能够有效地灵活地能够把这个数据覆盖到每个角落。

好，城市基础建设肯定是一个最重要的载体，那么进入到这个城市里面，大家看到活生生的建筑，从建筑本身来看越来越智能化，那么其实在中国大陆1990年开始，才陆陆续续出现了甲级写字楼，那么甲级写字楼在一开始我们讲到5A写字楼，那么5A写字楼的意思就是它有智能化的一个部分。那么通过5A写字楼的迅速的科技上的配备，大家对写字楼的高度有更多的要求，宽度有更多的要求，对它的效率有更大的要求，对它的安全有更多的要求。

我们只是打一个比方，平安金融中心是平安集团的在全球的总部，那么它整个高度是全球第四高，大概在592米。其实它当时设计是660米。当时的超高层建筑，从设计理念上，还有从未来的发城市发展上是需要更多的载体，那么像五百、六百米的高楼去有非常多的功能，那么一呢，更有效的把这个空间从平面化变立体化，那么也就是说它能容纳更多的人群。

我们基本讲超高层就叫做，应该讲这超高层的一个城市，或者说是一个立体的城市。所以平安金融中心在设计方面，就跟世界上非常大的像建筑师事务所，跟很多的科技公司，黑科技就进行一些讨论，怎么能够更有效地在超高层建筑里实行更智慧的，或者更有效率的能源配备，更有效率的，应该讲从它的硬件基础上来看，能够保证大楼的硬件正常运转。

那么过去的8月9月的时候，台风大家可能知道在南方比较多，那么当时的台风可能达到14级在福田区，那么对平安这个项目也是有大的比较挑战。那么我们其实看到这个项目经过台风以后，基本上毫无损伤，所以它的整个建筑用了非常大的科技上的元素，能够控制它的安全，什么抗风抗震等等。

那么智慧建筑里的空间，我们统称的就是智慧空间。那么智慧空间刚才我们的伙伴氪空间的创始人，也是我们一个非常重要的合作伙伴，那么微沃克在全球跟我们的合作也很多。那么一样，他们在这样的环境下，更多的是通过技术，通过科技将这个空间更有效地利用，把这个人群通过科技的力量，拉到一个群体里。

所以从这个场景，从灵活度，从便捷度，那么给到这里面的企业，或者个人更多的有效的使用这个空间。所以在过去的可能24个月里，在中国地区或者是全球地区对co walking，我们叫做联合办公这个话题，也确实有非常的资本，特别有意愿进入到这个行业里。

co walking在过去的一段时间内，我们看到的未来的发展是对年轻的，对科技类的这些企业，非常有或者是这种初创型公司特别有意愿。那么我们在纽约也跟微沃克的创始人也有很多的沟通，除了商务空间以外，微沃克也在做一些商务空间外的一些空间，比如说我们可能在中国叫做长租公寓，可能在美国可能叫做co_living，或者是通过中小型公司的运转的，他们希望更多地把科技力量和应该讲装修的能力结合在一起，做更多的enterprise业务等等，co-working的这些，应该讲的趋势应该是未来办公的一个风口，大家都非常，应该讲是支持，更有效的提升效率的一些空间建筑。

好，作为总结，其实我应该讲我们看到的城市的载体，空间的载体，一直到这空间有大有小，那么通过科技，通过这些不同的数据，能够更有效地把最好的资源，有更好的商务的商业化的一些运作。

那么我们看到这个未来趋势，那么从智能建筑上来看，能够带来更智能化的数据管理，有更多的技术公司愿意投入，产生更好的商业价值。同时从空间的管理的角度来看，一个空间从一个平面的空间变到立体的空间，从立体的空间的效率，又能够提升的这种状况下，能够提高整个城市布局空间的一个效率。这些对我们最近新经济环境下的零售，包括物联、联合办公等等，包括一些都有非常大的一些指引作用。

好，那么我们看到未来的话，智能城市的发展是有非常多的想象空间。但是基于是国家的法规，法律的背景下环境下，或者说是监管下，它会有更有效的商务模式的变化，能够更好的能够把一些建筑的形态跟空间的形态多元化、智能化。

所以我们也看到更多的企业在不同的在空间上，在商业模式上在不同的运转，都是在智能城市跟智能建筑的一个，或者智能空间的转换下，在不同的形式的，给到这个社会提出更多的机会和发展的方向。好，我今天讲的就是智慧城市、智慧建筑和智慧空间，好，谢谢大家。