2019年的房地产市场可谓一波三折，新的形势下，房地产市场的发展走向也成为各个行业关注的重要课题，对于房地产企业的转型和城市的更新，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、教授、住建部科技委住房与房地产专委会副主任委员秦虹阐述了自己的见解。
秦虹认为，房地产业的转型实际上是布局未来。房地产不是股市，需要关注中长期的发展，判断大势、判断未来是非常重要的。从长远发展来看和中国房地产今天发展的格局来看，如果未来二十年、三十年房地产企业还能存活下去的话，其实是必须要转型的。这不是说明年能不能活下去的问题，是面向未来。
我们过去二十年是旧的发展模式，这种旧模式在未来长远来看，会遇到四个很大的瓶颈。第一个是空间约束，中国房地产目前总量需求还是比较大的，但是总量的增加，使得新房总量的增长空间越来越小，开发企业都想活得好可能就比较难了；第二个是盈利约束，房价的管制将是一个比较长期的管制，房地产开发的利润空间会越来越小；第三个资金约束。去杠杆，中国房地产高杠杆、高负债肯定是先监管的重要方面，是防风险非常重要的方面；第四个政策约束。“房住不炒”是对住房房地产产业全产业链的长期政策要求。所以旧模式实际上在未来的空间越来越小。
秦虹表示，未来房地产必须要转型，并且是在不离开房地产行业内的模式改变。对于如何转型，秦虹提出了“三方向，三结合”。包括细分市场方向、补短版的方向、整合资源的方向。三结合是和产业结合、和特色结合、和新金融结合。这三方向、三结合都是开发企业需要关注的。
所谓细分市场，就是在传统的开发领域里细分出新的产品和业务的类型；补短板方面，过去我们存在很多的短板，比如养老地产、物流地产如何发展，以及消费升级等问题，都是需要补短版需要寻找的方向；整合资源方面，未来则存在着巨大的空间，各种各样的资源融合在一起才能成功。
而我们之所以关注城市更新，是因为城市更新是未来房地产转型、房地产发展必须要关注的一个新领域。纵观世界，放眼世界，城市更新实际上是所有现在的世界大城市再繁荣的一个非常重要的支撑手段，是一个永续的不断的一个发展的过程。而且这种城市更新由于带动了产业的发展，所以城市的更新和产业更新是同步进行的，可以给房地产行业带来持久的现金流，持久的发展动力。
可以说无论是房地产转型还是转到哪个领域，包括转到城市更新我觉得都是非常困难的，不是那么简单易行的，他的发展逻辑发生了变化。我们过去的旧模式是赚一次钱的模式，而我们未来的模式是赚长久钱的模式，是赚现金流的模式，这个模式是完全不一样的。对于我们习惯于熟悉旧开发模式的企业来说转型是非常大的挑战。从企业来说要面临着创新，面临着企业本身发展模式的创新。
城市更新要有目标，没有目标的更新就是对城市的一种破坏，除了目标之外实施路径是什么？操作层面，企业层面我觉得有四个路径是值得关注的，第一科技为力，更新一定要运用最先进的生产力来体现在你更新的项目中；第二个产业为核，我们更新完了空间要装上新的内容，产业迭代是城市更新非常重要的方面，包括两个方面，可能是二产变成了三产，也可能是三产业态升级了，没有绝对的落后产业，只有落后的技术环节，所以我们通过产业的迭代和业态的升级装到我们更新后的项目里面才能秩序这个项目持久的发展；第三设计为美，创意设计是在城市更新中非常重要的能够把新旧结合，带来新的更新项目功能变化和形象变化最重要的方面；第三个是资管为要，就是长期资产管理是我们城市更新项目获得成功的长久的最重要的一个支撑，所以企业要转型，城市更新要在这方面来借力或者组建团队，当然政府层面也要政策和创新方面的支持，包括规划、包括新金融的结合。
最后秦虹称，从长远来看房地产行业必须要转型，向哪儿转是企业要依据自身的实力和自身的特点来进行选择，而城市更新是未来房地产企业转型需要关注的重要的一个方面
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