【课程背景】：
今天，房地产企业面临着巨大的机遇与压力：
机遇：
1.技术趋势：互联网大数据，颠覆传统行业，包括房地产开发；
2.社会趋势：我国正处于城镇化的中期，城镇化过程还有20年；
3.政策趋势：资源配置由市场决定，政府将退出市场，购买服务。
房地产行业已告别了十年暴利的“野蛮生长”，“下半场”的玩法将发生很大变化。所有的房地产企业重新回到一个起跑线。
压力：
1.从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势；
2.从市场看，房价已经到了阶段性高点，市场供过于求日趋严重；
3.从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等政策变化。
土地盈利模式已经过时，取而代之的是新的商业模式。
对房地产企业来讲，这无异于二次创业。
开发商80%的问题出在运作系统， 二次创业需要创新运作系统
【课程时长】：
1—2天（6小时/天）
【大纲内容】：
第一部分 系统创新：
根据近二十年对房地产开发行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链 、价值链和供应链为三条主线的房地产企业专业操作系统。
这是开发商企业运作必须具备的视野与能力。
房地产开发运作系统总成
——一级子系统
——二级子系统
——三级关键点
房地产开发运作系统常见问题解析
第二部分 房地产开发系统与关键点详解 :
一、企业管控创新：开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点：
v 开发商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统
v 开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统
v 开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统
v 开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统
1.创新架构管理
问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？
创新点：
v 以专业优化组合配置资源配置
v 简约、精细化架构管理系统
要点:
v 专业优化组合
v 专业设置及组合
v 简约管理架构设计
v 职能工作细分
v 部门职能的工作清单
v 操作部门的接口
v 岗位责任系统
v 定岗定编
v 职务说明书
v 运作权限系统
v 部门职责权限
v 各种审批流程
3.创新计划管理
问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等问题。怎么解决问题？
创新点：
v 建立四级计划系统
v 完善计划管理机制
要点：
计划体系的内容：
v 一级计划：战略规划及五年发展计划
v 二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）
v 三级计划：部门月度计划模板
v 四级计划：岗位个人周计划
计划的编制：
v 计划主要节点的分层管理
v 主要节点之间标准工作周期
v 计划的分解与运行
v 计划的监控与考核
4.创新成本管理
问题：开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？
创新点：
v 建立全程、全员成本管理系统
v 市场倒推式的造价定位方法
要点：
v 建设前期成本控制
v 目标成本与责任成本
v 成本控制指导书
v 建设过程成本控制
v 动态成本控制
v 建设后期的成本控制
v 结算、决算与成本考核
5.创新绩效管理
问题：团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下，项目不能取得预期利润等问题。怎么解决问题？
创新点：
v 过程与结果并重的双重绩效管理
v 量化简单的绩效考核指标
要点：
v 项目绩效考核
v 项目绩效考核中的二次分配
v 项目绩效考核指标
v 骨干人员的长期激励机制
v 月度目标管理考核流程：
v 计划考核指标的量化
v 绩效工资体系的建立
v 多元考核主体的考核办法
二、项目运营系统创新：6大增值点的项目价值链管理
房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。
1.创新项目决策
问题：传统拿地的风险在于项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？
创新点：
v 投资决策系统
v 投资分析模型
要点：
v 项目论证管理流程
v 项目初步设计分析
v 项目成本估算方法
v 土地的投资价值
2.创新项目策划
问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。怎么解决问题？
创新点：
v 四维项目策划系统
要点：
v 项目策划管理流程
v 客户定位（客户细分与需求调研）
v 造价定位及项目成本测算
v 产品定位（项目主题及物业发展建议）
v 项目运营定位
v 项目策划任务书
v 四维项目策划
v 客户定位（客户是谁，需要什么）
v 造价定位（客户支付能力，造价标准）
v 产品定位（项目核心问题，做什么产品）
v 运营定位（项目开发节奏，经营目标）
3.创新设计管理
问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。怎么解决问题？
创新点：
v 三度设计管理系统
要点：
v 设计委托管理流程
v 设计任务书
v 设计评审及优化
v 设计跟踪服务
v 设计变更
4.创新工程管理
问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、质量失控、成本失控。怎么解决问题？
创新点：
v 甲方工程关键点管理系统
v 甲方工程管理的角色
要点：
v 甲方工程部的角色与作用
v 工程管理流程
v 工程管理指导书及工程管理标准
v 甲方现场管理十大关键点
v 客户敏感质量问题的防治
v 物业移交管理
v 保修期内的维修管理
5.创新营销管理
问题：销售服务不到位，是买方市场销售的基本问题。怎么解决问题？
创新点：
v 服务营销系统
v 一站式销售服务
要点：
v 营销策划管理
v 案场内部管理
v 销售服务管理
v 销售价格管理
v 销售费用管理
v 客户事务管理
v 销售变更的管理
6.创新客户管理
问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。怎么解决问题？
创新点：
v 三位一体的客户服务系统
v 客户资源管理与经营
要点：
v 客户满意度提升计划
v 产品服务
v 销售服务
v 物业服务
v 客户俱乐部运作
三、外包管理创新：开发商的供应链管理
问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。怎么解决问题？
创新点：
v 供应链管理系统
要点：
外包管理流程
招投标管理
v 招投标管理流程
v 工程采购招投标
v 甲供材设采购招投标
外包业务任务书
v 项目策划任务书
v 设计委托任务书
v 工程管理指导书
v 营销策划任务书
外包合同
v 设计类合同
v 工程类合同
v 营销类合同
外包成果评审
v 各类外包评审的流程
v 各类外包评审的标准
v 各类外包成果的验收
李真顺
贺克斌
梅生伟
周远祥
赵华林
曾毓群
朱共山
王国玮
毛宗强