【课程背景】
今天，房地产企业面临着巨大的机遇与压力：
机遇：
1.技术趋势：互联网大数据，颠覆传统行业，包括房地产开发；
2.社会趋势：我国正处于城镇化的中期，城镇化过程还有20年；
3.政策趋势：资源配置由市场决定，政府将退出市场，购买服务。
房地产行业已告别了十年暴利的“野蛮生长”，“下半场”的玩法将发生很大变化。所有的房地产企业重新回到一个起跑线。
压力：
1.从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势；
2.从市场看，房价已经到了阶段性高点，市场供过于求日趋严重；
3.从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等政策变化。
土地盈利模式已经过时，取而代之的是新的商业模式。
对房地产企业来讲，这无异于二次创业。
开发商80%的问题出在运作系统， 二次创业需要创新运作系统
【课程大纲】
第一部分 系统创新：
根据近二十年对房地产开发行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链 、价值链和供应链为三条主线的房地产企业专业操作系统。
这是开发商企业运作必须具备的视野与能力。
房地产开发运作系统总成
——一级子系统
——二级子系统
——三级关键点
房地产开发运作系统常见问题解析
第二部分 房地产开发系统与关键点详解 :
一、企业管控创新：开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点：
▪ 开发商企业的资源配置（管好人） 架构管理系统
▪ 开发商企业的系统运营（管好事） 计划管理系统
▪ 开发商企业的投入控制（管好投入） 成本管理系统
▪ 开发商企业的产出控制（管好产出） 绩效管理系统
1.创新架构管理
问题：
开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？
创新点：
▪ 以专业优化组合配置资源配置
▪ 简约、精细化架构管理系统
要点:
▪ 专业优化组合
▪ 专业设置及组合
▪ 简约管理架构设计
▪ 职能工作细分
▪ 部门职能的工作清单
▪ 操作部门的接口
▪ 岗位责任系统
▪ 定岗定编
▪ 职务说明书
▪ 运作权限系统
▪ 部门职责权限
▪ 各种审批流程
3.创新计划管理
问题：
开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等问题。怎么解决问题？
创新点：
▪ 建立四级计划系统
▪ 完善计划管理机制
要点：
计划体系的内容：
▪ 一级计划：战略规划及五年发展计划
▪ 二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）
▪ 三级计划：部门月度计划模板
▪ 四级计划：岗位个人周计划
计划的编制：
▪ 计划主要节点的分层管理
▪ 主要节点之间标准工作周期
▪ 计划的分解与运行
▪ 计划的监控与考核
4.创新成本管理
问题：
开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？
创新点：
▪ 建立全程、全员成本管理系统
▪ 市场倒推式的造价定位方法
要点：
▪ 建设前期成本控制
▪ 目标成本与责任成本
▪ 成本控制指导书
▪ 建设过程成本控制
▪ 动态成本控制
▪ 建设后期的成本控制
▪ 结算、决算与成本考核
5.创新绩效管理
问题：
团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下，项目不能取得预期利润等问题。怎么解决问题？
创新点：
▪ 过程与结果并重的双重绩效管理
▪ 量化简单的绩效考核指标
要点：
▪ 项目绩效考核
▪ 项目绩效考核中的二次分配
▪ 项目绩效考核指标
▪ 骨干人员的长期激励机制
▪ 月度目标管理考核流程：
▪ 计划考核指标的量化
▪ 绩效工资体系的建立
▪ 多元考核主体的考核办法
二、项目运营系统创新：6大增值点的项目价值链管理
房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。
1.创新项目决策
问题：
传统拿地的风险在于项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？
创新点：
▪ 投资决策系统
▪ 投资分析模型
要点：
▪ 项目论证管理流程
▪ 项目初步设计分析
▪ 项目成本估算方法
▪ 土地的投资价值
2.创新项目策划
问题：
策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。怎么解决问题？
创新点：
▪ 四维项目策划系统
要点：
▪ 项目策划管理流程
▪ 客户定位（客户细分与需求调研）
▪ 造价定位及项目成本测算
▪ 产品定位（项目主题及物业发展建议）
▪ 项目运营定位
▪ 项目策划任务书
▪ 四维项目策划
▪ 客户定位（客户是谁，需要什么）
▪ 造价定位（客户支付能力，造价标准）
▪ 产品定位（项目核心问题，做什么产品）
▪ 运营定位（项目开发节奏，经营目标）
3.创新设计管理
问题：
很多开发商只有设计委托，没有设计管理。怎么解决问题？
创新点：
▪ 三度设计管理系统
要点：
▪ 设计委托管理流程
▪ 设计任务书
▪ 设计评审及优化
▪ 设计跟踪服务
▪ 设计变更
4.创新工程管理
问题：
甲方不会作甲方，造成进度失控、质量失控、成本失控。怎么解决问题？
创新点：
▪ 甲方工程关键点管理系统
▪ 甲方工程管理的角色
要点：
▪ 甲方工程部的角色与作用
▪ 工程管理流程
▪ 工程管理指导书及工程管理标准
▪ 甲方现场管理十大关键点
▪ 客户敏感质量问题的防治
▪ 物业移交管理
▪ 保修期内的维修管理
5.创新营销管理
问题：
销售服务不到位，是买方市场销售的基本问题。怎么解决问题？
创新点：
▪ 服务营销系统
▪ 一站式销售服务
要点：
▪ 营销策划管理
▪ 案场内部管理
▪ 销售服务管理
▪ 销售价格管理
▪ 销售费用管理
▪ 客户事务管理
▪ 销售变更的管理
6.创新客户管理
问题：
开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。怎么解决问题？
创新点：
▪ 三位一体的客户服务系统
▪ 客户资源管理与经营
要点：
▪ 客户满意度提升计划
▪ 产品服务
▪ 销售服务
▪ 物业服务
▪ 客户俱乐部运作
三、外包管理创新：开发商的供应链管理
问题：
不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。怎么解决问题？
创新点：
▪ 供应链管理系统
要点：
外包管理流程
招投标管理
▪ 招投标管理流程
▪ 工程采购招投标
▪ 甲供材设采购招投标
外包业务任务书
▪ 项目策划任务书
▪ 设计委托任务书
▪ 工程管理指导书
▪ 营销策划任务书
外包合同
▪ 设计类合同
▪ 工程类合同
▪ 营销类合同
外包成果评审
▪ 各类外包评审的流程
▪ 各类外包评审的标准
▪ 各类外包成果的验收
李真顺
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梅生伟
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