课时（3天）
课程背景
随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，国地税合并，纳税评估信息全面互通；五证合一等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化， 这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战
并且，房地产在诸多行业领域中有着其独特的一面，税种众多且税负最高，房地产企业的管理人员及财务人员不仅要精确解读新政策背后的政策红利，用好政府发的政策“红包”，更需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。
课程收益
n 掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施
n 掌握房企运营全环节的税务筹划方法
n 降低房地产企业巨大的税负增加纯利润
课程对象
董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员、投拓人员等。
课程特色
清晰、严谨、幽默、生动，源于实战，追求“落地”文化，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。
以案例、讲税筹！听得懂、带得走！
课程大纲
房地产行业主要税种
第一单元 项目前期可行性研究环节
n 税务风险防控
Ø 可行性研究业务的真实性。
Ø 可行性研究业务费用列支情况。
Ø 外出考察情况。
Ø 劳务费支出
Ø 委派任职人员情况
Ø 企业车辆、财产保险
n 税务筹划
第二单元 立项及建设用地规划环节
n 税务风险防控
Ø 各类建筑物用地情况
Ø 各类勘探、设计合同的印花税
n 税务筹划
Ø 通过比对测算结果合理划分清算单位
Ø 合理规划地下开发面积
Ø 合理搭配不同类型的房产立项
Ø 合同的印花税
第三单元 取得土地的税务筹划
n 税务风险防控
Ø 没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证
Ø 土地闲置费
n 税务筹划
Ø 招拍挂模式税务筹划
² 合作建房
² 土地出让价格明显偏低时的税务筹划
² 红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
² 出让金返还的税务筹划
² 土地征用及拆迁补偿费的税务筹划
² 招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键
【筹划案例】如何确定土地出让合同主体
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地使用税
Ø 二级市场拿地税务筹划
² 并购拿地
【筹划案例】某地产公司节税97%的案例
【筹划案例】某地产公司江门并购拿地税筹案例
【筹划案例】房地分离缴纳契税
² 重组拿地
【筹划案例】某地产公司东北并购拿地案例
Ø 旧改模式税务筹划（村企合作为例）
² 在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划
第四单元 开发阶段的税务筹划
n 税务风险防控
Ø 滚动开发成本的处理
Ø 人防等地下设施成本的处理
Ø 融资费用的处理
Ø 大额成本费用支出
Ø 甲供材的处理
Ø 材料分配方法
Ø 材料成本差异处理
Ø 隐瞒的“违章建筑”
Ø 劳务费用的处理
Ø 部分拆迁补偿费
Ø 前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”
Ø 以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费
n 税务筹划
Ø 合作建房税筹
Ø 代建房税筹
Ø 多处房产合并核算税筹
Ø 甲供材税筹
Ø 签订承包合同税筹
Ø 设计费税筹
【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费
Ø 建筑安装工程费税筹
Ø 隐蔽工程税筹
Ø 采购电梯四种合同签订方法税筹
Ø 违约金平销返利税筹
Ø 甲指材税筹
【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税
Ø 甲供工程税筹
【实操案例】甲供水税筹
Ø 特殊甲供工程税筹
Ø 园区管网工程费税筹
Ø 园林环境建设费税筹
Ø 公共配套设施费税筹
Ø 开发间接费税筹
Ø 人员的工资税筹
Ø 税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹
【案例】某地产公司税收罚款税筹
Ø 购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
【案例】BGY购买食堂车辆税筹
Ø 财务费用中的利息支出税筹
Ø 调整项目融资架构的最佳关联方贷款金额
Ø 企业按规定缴纳的五险一金税筹
Ø 业务招待费税筹
【案例】猪饲料
Ø 会议费税筹
Ø 广告宣传费税筹
Ø 增加扣除项目金额税筹的三个原则
Ø 普通标准住宅增值率税筹
第五单元 竣工阶段的税务筹划
n 税务风险防控
Ø 收入（所得）的结转情况。
Ø 增值税纳税义务发生时间
Ø 票据未到情形的处理
Ø 预提费用的处理
Ø 大额成本支出
Ø 自建自用房产的处理
Ø 测绘面积问题
Ø 成本结转情况
n 税务筹划
Ø 建安成本高于平均造价的“正当”理由
第六单元 销售阶段的税务筹划
n 税务风险防控
Ø 定金的处理
Ø 商品房销售数据
Ø 城镇土地使用税纳税额的变化
Ø 低价交易情况
Ø 委托建房交易情况
n 税务筹划
Ø 利用土增税临界点进行合理避税
Ø 赠送物业管理费筹划
Ø 分解商品房销售价格筹划
Ø 通过确定适当的转让房地产收入筹划
Ø 销售精装房的合同签订技巧筹划
Ø 代收费用税务筹划筹划
Ø 毛坯房装修后销售筹划
Ø 利用精装房合理避税
Ø 售后回租筹划
Ø 通过选用不同的利息支出扣除方法筹划
Ø 精装房签订合同筹划
Ø 广告公司筹划
Ø 变房地产销售业务为代建行为筹划
Ø 在建项目整体转让的纳税筹划
Ø 开发商品房与出租商品房筹划
Ø 在开发项目之前就先确定好购买方筹划
Ø 将房产销售改为股权筹划
第七单元 自持商业物业经营阶段的税务筹划
n 税务筹划
Ø 合理分解租金收入
Ø 变房屋出租为其他业务
【案例】某地产公司新总部土地使用税
【案例】自建办公楼出租的装修费筹划
【案例】将固定资产作为低值易耗品一次性列支的筹划
【案例】购大型设备的加计扣除筹划
【案例】不构成房产的建筑房产税筹划
【案例】分清房屋出租与建筑物出租筹划
【案例】房地产企业出租房产利用费用分别核算避税筹划
【案例】将出租改为对外投资筹划
【案例】转换房产税计税方式筹划
【案例】土地增值税清算中的利用产权转移规定避税筹划
第八单元 转让房地产公司股份阶段的税务筹划
n 税务筹划
Ø 资本公积
Ø 等价值的企业
Ø 建好交易对手所需全部要素的公司
Ø 约定投资后分配比例
Ø 法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事
Ø 港资企业转让股权税务筹划
Ø 外资企业转让股权税务筹划
Ø 转让股权地点税务筹划
Ø 转让与股权并购方式下的税负筹划
Ø 自然人转让股权计税价格偏低筹划
Ø 是否先分配利润再进行股权转让筹划
Ø 先增资扩股筹划
Ø 利用股权转让时点筹划
Ø 去房地产化的出售节约土增税
【案例】恒大造车的税筹
【课后总结及答疑】
李真顺
贺克斌
梅生伟
周远祥
赵华林
曾毓群
朱共山
王国玮
毛宗强