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史璐《2024年宏观经济形势与房地产转型》

主讲:史璐老师

课程大纲

一、“新时代”强国战略和宏观经济背景

1.“三步走”战略和“新时代”强国战略

2.中国式现代化——跨越中等收入国家陷阱

3.近年宏观经济和金融形势分析

4.全球经济复苏和大国冲突并存

5.“人口红利”消失:中国经济进入转型期

6.城市化工业化红利接近尾声

7.我国房地产市场供求关系发生重大变化

8.房地产和信托连环爆雷

9.“科技红利”突围:2024年是科技年

二、当前经济周期和经济运行趋势

1.中国经济十年周期——朱格拉周期分析

2.十年周期和经济趋势研判

3.十年周期和产业迭代升级

4.十年周期与资产配置和企业战略

5.十年周期实证分析:黄金、股市、大宗商品行情

6.十年周期实证分析:房地产业运行和经济周期

7.2024年周期特征——经济加速复苏、科技全面突破、全球秩序重建

三、中央金融工作会议和经济工作会议——房地产政策解读

1.以进促稳、先立后破

2.更加注重做好跨周期和逆周期调节 

3.所有金融活动全部纳入监管

4.促进金融与房地产良性循环

5.化解地方债务风险长效机制、政府债务管理机制

6.健全房地产企业主体监管制度和资金监管

7.一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

8.更好支持刚性和改善性住房需求

9.加快“三大工程”建设

10.构建房地产新模式

四、2024年全国两会房地产政策

1.经济发展目标和基本思路

2.宏观财政货币政策解读

3.促进消费政策解读

4.产业升级政策解读

5.房地产政策落地

五、中美关系和全球格局对房地产业影响

1.2023年下半年中美关系风云突变

2.美方战略:不脱勾、去风险和多元化

3.拜登唱衰中国经济提及房地产风险

4.穆迪评级将中国下调至“负面”

5.美国禁止对华投资芯片、量子通讯和人工智能

6.美国阻挠续签“中美科技协议”

7.美国扶持印度和越南对抗中国

8.墨西哥和加拿大对美国出口超过中国

9.美联储连续加息对汇率和房地产业的影响

10.外资减少对华投资对房地产的影响

11.“中国经济光明论”挫败西方唱衰中国经济

六、“双循环”新格局与房地产业转型

1.“第一曲线”工业化和城镇化红利收窄

2.“第二曲线”“双循环模式”中国经济持续增长

3.“外循环”中国产能全球配置

4.“内循环”房地产软着陆和消费驱动

5.房地产转型方向:主业三大赋能、重组两个市场

七、我国“人口负增长”拐点——房地产供求关系发生重大变化

1.我国人口走势历史回顾

2.1963-1973年十年生育高峰

3.2022年我国人口负增长——房地产整体供过于求

4.南方核心城市房地产仍具潜力

5.北方城市和南方三四线价值重估

6.养老大变局:社保养老和买房养老遇到挑战

7.“银发经济”成为新增长点

八、我国“十九个都市圈”发展规划解读

1.“南强北弱”格局中国都市圈发展

2.人口超2000万城市发展规划解读

-北京   -上海  -重庆   -成都   -广州  -深圳

3.人口突破1000万城市发展规划解读

-杭州  -苏州  -武汉   -福州   -合肥   -宁波   -长沙

4.世界级城市群发展规划解读

-京津冀   -长三角   -珠三角   -成渝   -长江中游

5.国家级城市群发展规划解读

-山东半岛   -粤闽浙   -中原   -关中   -北部湾

6.区域性城市群发展规划解读

-哈长  -辽中南  -山西中部  -黔中 -滇中

-呼包鄂榆 -兰州西宁 -宁夏沿黄  -天山北坡

九、房地产新模式的战略转型思考

1.2024年从防御到进攻——中国经济开启新周期

2.房地产三大赋能

-绿色地产   -数字人工智能地产   -服务业地产

3.市场重组

-深耕南方核心城市   -退出北方和南方三四线城市  -“三大工程”阶段性机会

4.为海量二手房提供服务

-物业管理和物业增值服务        –二手房交易租赁装修

-家政、社区养老“银发经济”    –文旅和商业地产运营

      5.构建“一带一路”全球化大格局

-关注城市化主升浪国家    -收益和风险防范   -案例:印度、越南、印尼

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